Como en todo el mundo, México tiene sus propios procesos administrativos para la compra de bienes raíces.
Este proceso no es difícil ni es sencillo, pero es un proceso donde se necesita tener la certeza de que un agente de bienes raíces profesional en México lo mantenga informado y le dé asesorías imparciales.
Aquí en la zona costera de Playa Del Carmen, Cancún o la Riviera Maya estamos en la zona restringida. La zona restringida es el territorio desde la costa de México hasta 50 kilómetros (30.5 millas) tierra adentro, o desde la frontera de México con otros países hasta 100 kilómetros (61 millas) de ésta.
Tras la historia de invasiones, guerras y pérdidas de territorio, se creó el Artículo 27 de la Constitución Mexicana en 1917 para proteger a México de la intervención e invasión extranjera.
Su finalidad era impedir que los intereses extranjeros compraran áreas costeras y fronterizas estratégicas del país. Si bien hoy en día el peligro de un ataque extranjero es mínimo, esta ley sigue siendo un capítulo fundamental de la Constitución Mexicana.
En la actualidad, la zona restringida es meramente un legado de la cultura e historia de México y no una herramienta para impedir la inversión extranjera en México. Para reforzar este mensaje, se creó la Ley de Inversión Extranjera de México (promulgada el 28 de diciembre de 1993) para proteger los derechos de los extranjeros en las zonas restringidas y garantizar la compra/adquisición segura y legal de bienes raíces.
A lo largo de toda la costa del Caribe Mexicano , los extranjeros pueden comprar bienes raíces pero la Ley de la Inversión Extranjera de México les exige que lo hagan por medio de un fideicomiso.
Sí, Cualquier persona de cualquier nacionalidad puede comprar bienes raíces legalmente en México. Mucha gente recibe información errónea o piensa que no es así debido a la existencia de las llamadas «zonas
restringidas» (antes llamadas «zonas prohibidas»).
Existen diversos métodos para adquirir una propiedad en México.
Primero, fuera de esta zona restringida los extranjeros pueden adquirir legalmente cualquier tipo de bienes raíces pagando sencillamente una tarifa.
Segundo, para propiedades no residenciales, los extranjeros pueden adquirir bienes raíces por medio de corporaciones mexicanas (y, bajo ciertas condiciones, estas corporaciones pueden ser 100% de propiedad extranjera).
Las dos condiciones primordiales son la aceptación de los extranjeros a ser regidos por las leyes mexicanas, y que se registre la propiedad como no residencial ante la Secretaría de Relaciones Extranjeras. Esto aplica a bienes raíces dentro y fuera de la zona restringida.
Tercero, dentro de la zona restringida, para bienes raíces residenciales, la adquisición debe proceder por medio de un fideicomiso.
La compra para clientes extranjeros se lleva a cabo mediante un fideicomiso que es básicamente un contrato entre el banco y el comprador extranjero, el cual señala que el banco es el representante legal del comprador en México. El comprador tiene el poder total sobre el contrato y posesión plena de la unidad.
La ley dicta que cualquier propiedad sobre la línea costera (50 kilómetros) en México puede ser adquirida por un extranjero mediante un fideicomiso. Este es un proceso muy simple, cuyo costo el primer año es de $2,500 US aproximadamente y a partir del siguiente año de $520 US anuales aproximadamente. El costo cubre impuestos, honorarios notariales y servicios del banco. Este pago del fideicomiso se hace cuando se escritura la unidad que es cuando se entrega el departamento y se toma posesión del mismo.
Si está familiarizado con los fideicomisos en los Estados Unidos verá que los fideicomisos mexicanos son muy similares. En pocas palabras…el título de propiedad está dado de alta en el registro público. Se estipulará que el banco creó la confianza y que el comprador extranjero es el beneficiario (dueño de la propiedad).
El contrato de fideicomiso se formaliza mediante la emisión de un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El comprador extranjero se designa como beneficiario en el fideicomiso y los derechos de los beneficiarios se registran en el registro público por un Notario Público.
El beneficiario tiene todos los derechos sin restricción como cualquier dueño de la propiedad: puede usar, tener posesión, rentarla, vivir en la propiedad, realizar modificaciones, también tendrá la capacidad para dar instrucciones al banco para hipotecar la propiedad, venderla, transferir los beneficios a otra persona y cualquier otro acto dentro de la ley, que se derive por ser dueño de una propiedad. Si el extranjero vende la propiedad a otro extranjero, puede asignar sus intereses al nuevo comprador.
Esta asignación de derechos debe formalizarse ante un Notario público mexicano, previo al pago de impuestos federales y locales que se derivan de la transferencia de los derechos del beneficiario. El propietario extranjero tendrá la obligación de pagar los derechos de la tierra, por ejemplo: el pago anual del impuesto predial, las cuotas de mantenimiento del condominio, el agua, la electricidad, la cuota anual de Fideicomiso, etc.
Normalmente un fideicomiso se establece por 50 años y se puede renovar por 50 años adicionales.
De hecho, los fideicomisos se pueden renovar en cualquier momento por medio de una solicitud.
Otra creencia errónea e inquietud es que después de 50 años las propiedades en el fideicomiso pasan a las autoridades, lo cual no es cierto.
El beneficiario tiene derecho a nombrar un(os) sustituto(s) beneficiario(s) quien recibirá todos los derechos y obligaciones que deriven del contrato de fideicomiso, por si el beneficiario fallece durante la vigencia del Fideicomiso.
Con esta designación de beneficiarios sustitutos, sus herederos no necesitan seguir ningún procedimiento de legalización ante los tribunales mexicanos, que podrían tomar tiempo y honorarios de abogados. Solo tendría que dar aviso al banco sobre los fallecidos, mostrar el certificado de defunción y sus identificaciones oficiales.
Entonces, el banco dará instrucciones al notario público para protocolizar los documentos con la consecuente acción de registrar a los nuevos propietarios (beneficiarios) de la propiedad en fideicomiso.
Sí. El banco mexicano tiene una responsabilidad como fiduciario de actuar para bien del beneficiario… bajo pena de ley. El banco simplemente conservará las escrituras de la propiedad en su nombre (o de sus beneficiarios). Usted como beneficiario tiene los derechos de propiedad de la misma. Puede vender, arrendar, rentar, construir o hacer cualquier otra cosa que un propietario legal de una propiedad en México puede hacer (obviamente, debe obedecer las normativas de construcción y zonificación).
Muchos bancos estadounidenses e internacionales grandes y respetables como GE Capital, ScotiaBank y Santander Serfin, entre otros, han sido y siguen siendo los grandes jugadores en los fideicomisos en México
¿Qué hace un Notario? Hemos escuchado que deberemos usar uno.
El Notario Público juega un papel importante en la compra-venta de bienes raíces, mucho más importante que en la mayoría de los países. El gobernador del estado designa al notario público como responsable en la ejecución de varios aspectos clave de la transacción, como la autenticación de documentos legales, la búsqueda de títulos de propiedad y escrituras (para gravámenes u otros asuntos legales y financieros), recaudación de impuestos, revisiones de permisos de construcción (si es pertinente), cálculo de impuestos sobre las plusvalías, etc.
El notario básicamente es responsable de ratificar las transacciones de bienes raíces; por lo tanto, si la transacción de la propiedad se lleva a cabo sin un notario y no se asienta en el registro público, entonces es inválida, colocando al comprador en una posición donde él o ella puede perder la propiedad sin recurso legal.
En términos generales, el proceso de la transacción de bienes raíces se «cierra» una vez que el vendedor acepta una oferta de compra escrita y tanto el vendedor como el comprador firman un contrato de compra-venta. El depósito de apartado nunca es mayor al 5% del precio ofrecido por la inmobiliaria.
Generalmente luego se requiere un pago del 10 al 30% como depósito cuando se firma el contrato de
promesa de compra-venta. Normalmente, los desarrollos y pre-ventas solicitan un depósito del 30% o más, mientras que para re-ventas el depósito será menor. El resto normalmente se paga al firmar las escrituras ante el Notario.
Si está tratando directamente con el vendedor, se recomienda encarecidamente que solicite la orientación de un abogado o agente de bienes raíces antes de firmar algún contrato o intercambiar dinero (sobre todo porque los contratos con obligatoriedad jurídica en México estarán en español).
Los costos de cierre son determinados por el precio de venta. El valor se convierte en la base de todos los impuestos y honorarios correspondientes.
En general, el comprador es responsable del impuesto a la transferencia y el costo del establecimiento del Fideicomiso (si no está ya en existencia), gastos de notaría, gastos de inscripción, cuotas tributarias de evaluación y los honorarios fiduciarios del permiso.
El costo promedio total del cierre del comprador es de aproximadamente el 5% al 7% del precio de compra. En México la comisión por servicios de intermediación en transacciones inmobiliarias se cobran al vendedor, así que le recomendamos altamente siempre tratar con un experto local.
A partir del 1 de septiembre de 2024, en Quintana Roo, es obligatorio que las transacciones de compraventa de bienes inmuebles cuenten con un avalúo validado por el Servicio de Administración Tributaria de Quintana Roo (SATQ).
Este avalúo determina el valor comercial de la propiedad, el cual sirve como base para calcular impuestos como el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI).
El porcentaje específico de estos impuestos varía según factores como la ubicación y las características del inmueble. Para obtener información precisa sobre los porcentajes aplicables, es recomendable consultar directamente con el SATQ o con un notario público en Quintana Roo.
